Tout sur l'immobilier !

Il ne reste plus que quelques jours pour mettre en place son projet immobilier. Pas de panique, il ne s’agit que de préparer son investissement, certes dès aujourd’hui, pas de dépenser ses économies dans les 18 jours restant avant le 1er janvier 2016.

Avant d’entrer dans le détail des dispositifs alléchants en cette fin d’année, je vais commencer par un topo sur l’environnement économique actuel. En ce qui concerne l’immobilier, la situation est on ne peut plus favorable. Les taux d’intérêt repartent à la baisse en cette fin d’année, et il est possible d’en trouver à quasiment 2% à 20 ans, voire moins pour 15 ans. Autre nouvelle, la baisse des prix des logements. Après des mois de hausse inconsidérée, le marché retrouve des niveaux supportables.

Conscient de cette situation et à peine opportuniste à l’approche des élections régionales, le gouvernement  a multiplié les annonces sur la politique du logement. Deux ont particulièrement marqué les esprits : la prolongation du dispositif Pinel jusqu’en 2016 et la refonte du prêt à taux zéro. Ce dernier voit son assiette de financement passer de 20% à 40% du prix d’achat, et il est désormais éligible à l’ensemble de la population française, contre seulement 6 000 communes auparavant.

Deux dispositifs à suivre

Deux dispositifs - en fait trois, je vous l’expliquerais plus bas - sortent vraiment du lot. La loi Pinel, bien sûr, et le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Il offre une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Vous trouverez tous les détails sur ce blog.

L’autre dispositif est le statut LMNP. Tout seul, il est déjà intéressant, mais couplé à la loi Censi Bouvard, il révèle toutes ses qualités. Pour mixer les deux, il est indispensable d’acheter un logement situé dans une résidence de services (résidence étudiante, d’affaires, de tourisme, de soins, pour seniors indépendants et pour seniors dépendants) et de le louer pendant 9 ans, meublé. À partir de là, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% pendant 9 ans et d’un abattement de 50% sur les loyers (s’il choisit le régime fiscal micro-BIC). Si la location y est soumise, il est même possible de récupérer la TVA, soi 20% du prix.

Alors que la loi portée par Sylvia Pinel, ministre du Logement et des Territoires, a soufflé sa première bougie le 1er septembre 2015, les premiers chiffres sur son impact dans la construction de logements neufs sont de sortie. On fait le bilan!

Petit point temporel : malgré ce premier anniversaire, les données s’arrêtent au premier semestre 2015 (nous sommes encore en septembre). Petit point historique : la loi Pinel remplace la loi Duflot, créée par la ministre du même nom lors de son passage au ministère du Logement. Dernier point technique : la loi Pinel, comme la loi Duflot, sont des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif.

Entrons maintenant dans le vif du sujet. A la lumière des améliorations apportées, un investissement Pinel est bien plus intéressant qu’un investissement Duflot, notamment pour les réductions d’impôts (jusqu’à 21% contre 12%) ou pour la possibilité de louer un bien à ses ascendants ou descendants.

Côté chiffres, la reprise attendue n’est pas encore prégnante, malgré quelques signes encourageants. Ainsi, les autorisations de construction délivrées au premier trimestre suivent une baisse continue : 129 499 en 2013, 97 103 en 2014 et 90 652 en 2015. On remarque que la baisse est moins forte entre 2014 et 2015. Le début de la reprise?

Pas sûr. Les constructions réelles de logements sont également en chute libre : 331 867, 297 532 et 145 136 sur les trois dernières années. La chute est plus marquée entre 2014 et 2015. Les mauvaises esprits imputent l’effondrement des constructions à feu la loi Duflot, l’avenir nous le dira.

Côté ventes, les bonnes nouvelles s’accumulent. Les ventes nettes au détail de logements neufs ont augmenté de quasiment 30% entre 2014 (37 449) et 2015 (47 740). Mieux encore, les ventes nettes au détail aux investisseurs ont bondi de presque 60%, passant de 6 569 au premier trimestre 2014 à 10 474 à la même période en 2015.

En conclusion, la loi Pinel offre un premier bilan fortement contrasté. Promesse de campagne du candidat François Hollande, la construction de logements est loin, très loin de l’objectif affiché à l’époque - 500 000 nouveaux logements par an. Néanmoins, il faut tempérer ces quelques nuages sombres et espérer un prochain rayon de soleil : les effets réels de la loi Pinel ne sont pas attendu avant début 2016.

Rendez-vous dans un an pour le deuxième bilan!

Comme vous avez du le constater, nous vivons une période immobilière très compliquée, voir chaotique. Beaucoup souffrent de mal logement, et la crise frappe de plein fouet la France.

Entre 1998 et 2010, le pouvoir d’achat immobilier des français a largement baissé. En 1998, 44% des français étaient en mesure d’acheter un bien immobilier. En 2010, c’est plus que 27% des ménages.

Une telle baisse s’explique par la hausse du prix de l’immobilier, mais aussi par la conjoncture économique actuelle qui est très mauvaise. Les prix de l’immobilier ont augmenté, alors que les salaires eux, ont été gelés.

La plus forte baisse du pouvoir d’achat a été enregistrée à Marseille (-42%), Paris (-39%) puis Lille (-25%).

En 2010, la moitié des 30-35 étaient en capacité d’acheter un bien immobilier. Pour les 20-25 ans, le pouvoir d’achat a chuté de 50% dans les principales métropoles de l'hexagone.